ارزش سیگنال به معامله فهرست

صنعت هتلداری ایالات متحده در حال نزدیک شدن به یک چهارراه قابل توجه است. در سال 2013 ، اصول ارزیابی هتل نشانگر روند مثبت قوی در حجم معاملات و همچنین در توسعه هتل جدید است. کارشناسان ارزیابی HVS تصدیق می کنند که ارزش هتل در سال 2006 به اوج خود رسید اما برای سه سال آینده به سرعت کاهش یافت. در سال 2010 ، بهبودی آغاز شد. امروز ، ارزش هتل به سطح 2006 خود بازگردانده شده است و به تبع آن ، این امر باعث شده است تا شروع به افزایش قابل توجه در معاملات هتل شود (شکل 1).

ما در این چرخه معامله کجا هستیم؟چه علائم نشان دهنده تغییر به سمت مقادیر مثبت است؟تا به امروز امسال ، ارزش هتل های ایالات متحده به قله های 2006 خود رسیده است و بنابراین انتظار می رود فعالیت معاملات به سرعت افزایش یابد. علاوه بر این ، مقادیر هتل در بیشتر بخش ها از هزینه جایگزینی فراتر رفته و توسعه جدید را امکان پذیر می کند.

ارزش در هر اتاقبراساس شاخص ارزیابی هتل HVS/STR ، ارزش 2006 99000 دلار در هر اتاق در طی سه سال بعد 50 ٪ به میزان 50 ٪ کاهش یافته و به 56000 دلار در هر اتاق کاهش یافته است. در طول سالهای بهبودی 2010 تا 2012 ، مقادیر تقریباً 20 ٪ در سال افزایش یافته است ، و ما در حال پیش بینی این رشد ارزش هستیم تا به طور متوسط 12 ٪ در هر سال برای سه سال آینده ادامه یابد (شکل 2).

تا سال 2015 ، ما پیش بینی می کنیم که سه شهر برتر با بالاترین ارزش در هر اتاق اواهو ، سانفرانسیسکو و میامی خواهند بود. علاوه بر این ، ما پیش بینی می کنیم که نیویورک ، که بیشترین ارزش در هر اتاق را در سال 2010 داشت ، در سال 2015 به مقام چهارم کاهش می یابد.

در تجزیه و تحلیل 65 بازار ایالات متحده که ما ردیابی می کنیم ، HVS در حال پیش بینی است که همه این بازارها طی چهار سال آینده (2012-2016) قدردانی ارزش مثبت را نشان می دهند. همانطور که گفته شد ، بزرگترین دستاوردهای میامی ، اواهو ، نیویورک و سانفرانسیسکو با کوچکترین دستاوردهایی که در توسان ، تالاهاسی ، آلبوکرک و نورفولک نشان داده شده است.

فروش عمده هتل و معاملهبراساس داده های HVS ، ما شاهد افزایش حجم عمده معاملات فروش هتل هستیم. با مقایسه سال به روز برای سال 2013 با مدت مشابه سال 2012 ، تعداد فروش عمده دو برابر شده است. در سال 2012 ، حجم کل معاملات اصلی 184 بود ، به این معنی که براساس داده های سال گذشته امسال ، کل معاملات هتل می تواند به راحتی از 300 تجاوز کند (شک ل-3).

امسال چندین معاملات بزرگ انجام شده است که از جمله هتل آزادی در بوستون با 570،000 دلار در هر اتاق و Bacara Resort & Spa که با قیمت 514،000 دلار در هر اتاق فروخته شده است. نکته قابل توجه این است که برخی از هتل های خدمات انتخابی در مقایسه با هتل های کامل خدمات ، قیمت گذاری قابل توجهی در هر اتاق دارند. به عنوان مثال ، Marriott Courtyard Houston ، یک هتل خدمات انتخابی ، برای هر اتاق 176،000 دلار فرماندهی می کرد ، اما خدمات کامل ماریوت در آتلانتا با 175،000 دلار در هر اتاق وارد شد. این ارقام به طرز چشمگیری از نظر ارزش نزدیک هستند.

ارزش هتل و هزینه جایگزینیمقادیر هتل 2013 در بیشتر بخش ها بالاتر از هزینه های جایگزینی است ، به این معنی که ساخت و ساز جدید از نظر اقتصادی امکان پذیر شده است. به طور معمول ، هنگامی که ارزش بالاتر از هزینه جایگزینی باشد ، زمان مناسبی برای ساخت یا توسعه هتل است. در مقابل ، اگر هزینه جایگزینی بالاتر از ارزش باشد ، زمان بسیار خوبی برای خرید یک هتل موجود است. در زیر ارزش هتل و هزینه های جایگزینی برای هتل های لوکس وجود دارد. هتل های مجلل بالایی ؛هتل های مجلل ؛و هتل های اقتصادی:

• هتل های لوکس (ریتز-کارلتون ، چهار فصل): اقتصاد برای توسعه هتل های لوکس بسیار مطلوب می شود. مقادیر بالاتر از سال 2013 به هزینه جایگزینی افزایش یافت و از سال 2014 فراتر از هزینه جایگزینی خواهد بود ، بنابراین یک محیط جذاب برای ساخت یا توسعه یک خاصیت لوکس ایجاد می کند (شکل 4).

• هتل مجلل بالا (وستین ، هیات): مشابه با ویژگی های لوکس ، ارزش هتل با هزینه جایگزینی در سال 2013 برابر است ، اما از سال 2014 فراتر از هزینه جایگزینی خواهد بود. این اکنون زمان خوبی برای ساخت یا توسعه بالایی استهتل مجلل (شکل 5).

• هتل مجلل (حیاط ، مسافرخانه هیلتون گاردن): ارزش هتل و هزینه جایگزینی در سال 2012 برابر بود. با این حال ، مقادیر در حال حاضر بالاتر از هزینه جایگزینی است. بنابراین ، زمان مناسبی برای ساخت یا توسعه یک هتل مجلل است (شک ل-6).

• هتل اقتصاد (میکروتل ، متل 6): هزینه جایگزینی در حال حاضر بالاتر از ارزش هتل است و انتظار می رود این وضعیت تا سال 2015 ادامه یابد. این یک زمان مناسب برای خرید یک هتل اقتصادی به جای توسعه یک هتل جدید است.

خریداران و فروشندگان هتل چه چیزی را باید بدانند؟پس از رکود طولانی مدت ، ارزش هتل ها باز می گردند و این یک زمان عالی برای فروش هتل با سود است. سایر ملاحظات سودمند این توصیه شامل این واقعیت است که ما از نرخ بهره پایین وام رهنی برخوردار هستیم (حتی با افزایش درآمد و سود).

هتل خود را بفروشیدانتظار می رود فعالیت معاملات به میزان قابل توجهی افزایش یابد زیرا بیشتر صاحبان اکنون می توانند سود را تحقق بخشند. برای تکرار مجدد ، ارزش هتل به قله های 2006 رسیده است! همچنین پیشنهاد می شود که برای صاحبان که به دنبال بیرون کشیدن خود از بازار هستند ، یک محیط فوق العاده برای لیست املاک خود برای فروش است. در این بازه زمانی افزایش قابل توجهی در حجم معاملات در بازار وجود خواهد داشت. علاوه بر این ، مالکان که هتل ها را در اوج بازار تأمین می کردند ، منتظر بازگشت ارزش ها بودند و اکنون آنها قادر به پرداخت وام های وام در فروش هستند. اکنون یک وام های آینده نگر و زیر آب دیگر می توانند به راحتی مجدداً مجدداً مورد بازپرداخت قرار گیرند.

نرخ بهره وام مسکن/نرخ سرمایه:نرخ بهره وام مسکن و نرخ سرمایه هر دو در پایین تاریخی قرار دارند و دلیل جذاب دیگری برای فروش فوری ارائه می دهند.

خواص غنائم نرخ بهره ایده آل را تجربه می کنند ، تقریباً 4 ٪ -4. 5 ٪. با افزایش نرخ بهره ، سطح کیفیت کاهش می یابد. نرخ خواص با کیفیت پایین تقریباً 5. 5 ٪ -6. 5 ٪ است. علاوه بر این ، وام دهندگان هوشمند برای افزایش بازده به بودجه جدید ساخت و ساز تبدیل می شوند.

یکی از مؤلفه های اصلی نرخ کلاه ، هزینه سرمایه وام است. نرخ بهره پایین وام مسکن ، افزایش در دسترس بودن سرمایه و بهره سرمایه گذار قوی ، حتی با افزایش درآمد و سود ، نرخ سرمایه را پایین نگه می دارد. مانند نرخ بهره ، نرخ سرمایه در پایین ترین سطح تاریخی است و هتل های غنائم بر اساس 12 ماه دنباله دار با نرخ CAP 5. 5 ٪ -6. 5 ٪ معامله می شوند. مانند نرخ بهره ، با کاهش سطح کیفیت ، نرخ سرمایه افزایش می یابد.

نه نرخ بهره و نه نرخ کلاه برای این مدت بسیار پایین نخواهد ماند و این اعتقاد ما را تأیید می کند که زمان مناسبی برای صاحبان فروش خواص خود است. با افزایش نرخ بهره و نرخ کلاه ، ارزش هتل کاهش می یابد.

از کجا باید هتل بخرید ، بفروشید یا بسازید؟براساس روند اخیر بازار و طبق مشاهدات ما ، چهار شهر برتر برای خرید هتل ها عبارتند از میامی ، وست پالم بیچ ، اواهو و تامپا. چهار شهر برتر برای نگهداری یا فروش هتل ها واشنگتن D. C هستند. روچستر ، نیویورک ؛توسان ، AZ ؛و New Haven ، CT. ما توصیه می کنیم هتل ها را در هر مکانی که می توانید از بودجه ساخت و ساز استفاده کنید ، بسازید.

نتیجه گیری: طبق تحقیقات انجام شده توسط HVS با حمایت از STR ، ما به نتیجه گیری های زیر رسیدیم:

• رشد عرضه طی پنج سال آینده تسریع می شود
• حجم معامله در سال 2013 و 2014 به میزان قابل توجهی افزایش می یابد
• امروز بهترین فرصت برای خرید ، فروش یا توسعه هتل از سال 1991 است

برای یک نسخه از این ارائه ، که در سی و پنجمین کنفرانس سالانه سرمایه گذاری بین المللی صنعت مهمان نوازی NYU به اشتراک گذاشته شد ، لطفاً به www. hvs. com/nyu مراجعه کنید.

درباره استیو راشور

استیو راشور بنیانگذار HVS ، یک سازمان مشاوره مهمان نوازی با بیش از 50 دفتر در سراسر جهان است. وی بر گسترش دفتر آینده و توسعه محصول جدید در خارج از ایالات متحده متمرکز است. استیو در طول 40 سال فعالیت خود خدمات مشاوره ای را برای بیش از 15000 هتل در سراسر جهان ارائه داده است. برای اطلاعات بیشتر با استیو در [ایمیل محافظت شده] تماس بگیرید

0 نظر

موفقیت

نظر شما ارسال شده استیک بار توسط یک مدیر تأیید می شود.< Pan> امروز بهترین فرصت برای خرید ، فروش یا توسعه هتل از سال 1991 است