پروژه من

PHLX در خیابان 1900 بازار (ساختمان بورس) از فضا خارج شد. به دلایل استراتژیک ، آن را در ساختمان دیگری می خواست. در آن زمان ، نرخ اجاره که در خیابان 2000 بازار ارائه می شد بسیار مطلوب بود. مشکل این بود که خیابان 2000 بازار برای فروش آماده شده بود و مدیران دارایی پس از مذاکره معامله اجاره نامه ، گوشه و کنار را برای بهبود درآمد عملیاتی خالص کاهش می دادند ، اما قبل از نهایی شدن اجاره نامه. ما پیروز شدیم ، اما این یک روند دشوارتر بود. ساخت واقعی از نظر فنی نیز به دلیل کابل کشی داده های لازم برای اتصال گروه جدید به دفتر مرکزی در خیابان 1900 بازار بسیار دشوار بود. جلسات با پیمانکار ، مدیر دارایی ساختمان ، معمار و مهندسان مشاوره به همراه همه پرسنل پشتیبانی فنی PHLX هفتگی برگزار می شد. ما به عنوان نماینده مستاجر ، برای هماهنگی صورتحساب ساخت و ساز و تغییر لازم در ساختمان پایه با تعهدات اجاره نامه صاحبخانه ، مسئولیت پذیر بودیم. این شامل ساخت یک طاق هفتصد فوت مربع در طبقه 8 بود.

خنک کننده اضافی مورد نیاز بود زیرا PHLX به هفت روز بیست و چهار ساعت نیاز داشت HVAC ساختمان فقط دارای سیستم هوای ثابت منسوخ شده بود. ما با مهندسان کار کردیم تا 22. 5 تن خنک کننده را از طریق سیستم پمپ حرارتی تکمیلی حلقه بسته با کنترل 24 ساعته مستاجر طراحی و اضافه کنیم.

پروژه دوم

1900 خیابان خیابان 90،000 فوت مربع اجاره نامه و طولانی مدت اجاره نامه

هنگامی که ما استخدام شدیم ، PHLX به فضای انبساط نیاز داشت و می خواست اجاره پایه را در تسهیلات موجود خود مجدداً مذاکره کند تا نرخ های بلند مدت مطلوب را قفل کند. کمتر از یک سال در اجاره موجود باقی مانده است و هزینه جابجایی کف معاملات بورس اوراق بهادار بیشتر از 22 میلیون دلار خواهد بود. زمان بندی نیز برای انجام یک حرکت کافی نبود. ما توصیه کردیم که از گزینه 5 ساله تجدید استفاده کنید و تلاش برای تجدید نظر در شرایط اجاره نامه را انجام دادیم.

در جریان تشریح اهداف استراتژیک برای PHLX ، ما صورتحساب اجاره نامه موجود را مرور کردیم. با دانش ما در مورد مدیریت املاک ، ما در صورتحساب اجاره سالهای قبل خطاهای قابل توجهی پیدا کردیم ، در هر مورد به نفع صاحبخانه. این کمک قابل توجهی در مذاکرات ما برای دستیابی به تمدید اجاره نامه مبتنی بر بازار ارائه داد. بعداً یکی از مستاجران لنگر دیگر را در ساختمان پیدا کردیم که پنج سال در همان زمان مجدداً اجاره نامه خود را مجدداً مورد استفاده قرار داد و اگرچه از PHLX بزرگتر بود ، اما در مذاکرات خود به اقتصاد قابل مقایسه ای نرسید.

هنگامی که اجاره کامل کاملاً مورد بحث و گفتگو قرار گرفت ، تقریباً پنجاه درصد از فضا با صندوق های جدید بهبود مستاجر بازسازی شد و ما به عنوان مدیر ساخت و ساز برای PHLX عمل کردیم. درک ما از سیستم HVAC ساختمان در مذاکرات بسیار مفید بود. بیشتر مستاجران دیگر برای مقاوم سازی جزئی از پمپ های حرارتی موجود خود پرداخت می کردند ، اما ما از این مسئله آگاه بودیم و این هزینه ها به PHLX منتقل نمی شدند.

پروژه سوم

2000 Sublease Street Market یا 26000 فوت مربع دوباره مذاکره می کند

PHLX بخشی از این گروه را که کمتر از یک سال پس از مذاکره در مورد اجاره نامه به خیابان 2000 بازار منتقل شده بود ، به فروش رساند ، بنابراین ما با صاحبخانه جدید مذاکره کردیم.

پروژه IV

1900 جایگزین خرید خیابان بازار

PHLX در اجاره خود گزینه ای برای مذاکره برای خرید ساختمان در صورت فروش داشت. 1900 Market Street یک ساختمان اداری چند مستاجر کلاس 457،000 فوت مربع در نزدیکی مرکز CBD است. ما با یک شرکت محلی همکاری کردیم تا به نمایندگی از PHLX برای ساختمان پیشنهاد بدهد و در حالی که موفق نبودیم ، ما موفق شدیم از منافع PHLX در انتقال محافظت کنیم.

پروژه v

1900 خیابان خیابان و خدمات مدیریت دارایی مستاجر خیابان 2000 خیابان

ما به عنوان اداره املاک و مستغلات داخلی/خارجی PHLX عمل کردیم. ما از گروه داخلی آنها برای تحقق هر جنبه از اهداف و اهداف خود حمایت کردیم. ما همه فاکتورها و صورتحساب ها را مرور کردیم و شرکت حسابرسی اجاره نامه آنها بودیم. ما دائماً شگفت زده می شدیم که وقتی یک اجاره پیچیده به طور کامل توسط شرکت مدیریت برای ساختمان دنبال نمی شود ، چه اشتباهاتی انجام می شود.

پروژه ششم

1900 بازار خیابان امکانات خیابان اجاره نامه بازیابی فاجعه تجدید نظر

بورس اوراق بهادار فیلادلفیا (PHLX) 112. 943 فوت مربع از فضای اداری و فضای ذخیره سازی را در خیابان 1900 Market و 2000 Market Street ، Philadelphia اجاره داده بود ، که دارای یک دفتر کار تقریباً 391 نفر بود. اجاره اولیه در خیابان 1900 بازار و اجاره در خیابان 2000 بازار در دو سال از ابتدای دوره برنامه ریزی ما منقضی شد.

در همین زمان ، SEC نگران تهدید تروریستی برای بورس اوراق بهادار کشور بود. به نظر می رسد که یک قانون جدید SEC برای ساختن یک مرکز پشتیبان یا مرکز داده کپی و کف تجارت و حفظ آن به عنوان "سایت داغ" ، به همه مبادلات نیاز دارد ، که قادر به اجرای آن در اخطار بسیار کوتاه است. برای در نظر گرفتن این احتمال ، همراه با خاتمه در انتظار دو اجاره اولیه ، PHLX REIS را برای کمک به ارزیابی خود حفظ کرد.

با شروع از ژانویه 2003 ، REIS و PHLX به شرح زیر بودند:

یک استراتژی کامل تسهیلات را بر اساس فرضیات برنامه ریزی تنظیم شده بین REIS ، مدیریت ارشد PHLX و هیئت مدیره آن تهیه کرد.

یک شرکت مهندسی مشاوره را برای تهیه مشخصات طرح کلی برای نیازهای مهندسی و هزینه های تخمین زده شده برای یک مرکز داده تکراری ، کف معاملات و فضای اداری حفظ کرد.

یک شرکت برنامه ریزی فضایی را برای توسعه پارامترها برای هر سه مؤلفه ، دفتر ، کف تجارت و مرکز داده حفظ کرد.

خطوط زمانی برای جابجایی کل عملیات توسط تاریخ انقضاء اجاره نامه ایجاد شد.

ریس پارامترهای مالی "مورد پایه" را برای اندازه گیری فرصت های دیگر توسعه داد.

سپس ریس جستجوی سه مکان استراتژیک مندرج در فرضیات برنامه ریزی ، Philadelphia CBD ، منطقه خیابان 30 و کامدن ، آبشار نیوجرسی را برای ساختمانها یا سایتهایی که با استراتژی و الزامات مهندسی و برنامه ریزی فضا مطابقت دارند ، انجام داد. سایت های اضافی در طول دوره جستجو به عنوان آنها در دسترس قرار گرفتند ، در حالی که حدود بیست و پنج سایت در همه مورد بررسی قرار گرفتند (از جمله سایت های خاص فقط برای مرکز داده).

کلیه ساختمان ها و سایت های قابل دوام در مناطق مندرج در فرضیات برنامه ریزی با نمایندگان REIS و PHLX گشت و گذار شد در حالی که بحث های تجدید با صاحبان خیابان 1900 بازار افتتاح شد. فقط سایتهای توسعه نیافته متعلق به توسعه دهندگان مستقر در نظر گرفته شدند.

PHLX و Reis در مورد کمک های عمومی در سطح شهر و ایالت بحث و گفتگو کردند. REIS و PHLX روی مناطق بهبود فرصت Keystone (Koiz) متمرکز شده اند که مالیات های خاص دولت و محلی را تا سال 2018 کاهش می دهد.

شرکت حسابداری PHLX برای برآورد مقدار PHLX جابجایی کل عملیات یا فقط مرکز داده به یک کویز حفظ شد. بیش از نیمی از ارزش یک حرکت Koiz فقط با حرکت مرکز داده می تواند تحقق یابد.

REIS و PHLX درخواستی برای پیشنهاد (RFP) برای اجاره نامه ، از جمله انعطاف پذیری بهینه برای گسترش ، انقباضات و خاتمه اولیه ایجاد کردند.

لیست کوتاهی از ساختمانها و سایتها تهیه شد و RFP های سفارشی به هر یک ارسال شد. برخی برای عملیات ترکیبی بودند ، برخی فقط فقط برای مناطق دفتر و تجارت و برخی دیگر فقط برای مرکز داده بودند.

ساختمانهای دارای پاسخ های مناسب توسط شرکتهای مهندسی و معماری بیشتر مورد بررسی قرار گرفتند و تخمین هزینه برای بهبود مستاجر با استفاده از پیمانکار توسعه دهنده یا یکی از آنها انتخاب شده توسط PHLX با کمک REIS تهیه شد.

برآورد هزینه های دقیق تر برای حرکت مرکز داده و جابجایی جداگانه با استفاده از یک شرکت مشاوره رایانه ای ، در رابطه با IBM تأیید شد.

توجه به کلیه ساختارهای مالی از جمله:

مشارکت جریان نقدی.

گزینه اقامت در خیابان 1900 خیابان خیابان توجه ویژه ای از جمله:

حل رضایت بخش اختلافات برجسته در مورد شیوه های صورتحساب اجاره نامه گذشته با تسویه حساب مذاکره به ارزش بیش از 300،000 دلار به PHLX.

ارزیابی دقیق مهندسی از ارتقاء ساختمان های پایه لازم برای باقی ماندن PHLX.

گزینه های انبساط بر اساس فرضیات برنامه ریزی استراتژیک ، از جمله فضای جایگزینی برای دو زیر مجموعه در ساختمان و در خیابان 2000 بازار تهیه شده است.

تعهدات مربوط به مالکیت برای حفظ گفتگوی آزاد در مورد مدیریت آینده ساختمان. وت

کنتورهای الکتریکی اندازه گیری تقاضا و مصرف در مرکز داده های خیابان 1900 بازار نصب شد و در نتیجه باعث صرفه جویی قابل توجهی در PHLX شد.

پیشنهادات از همه ساختمانهای زنده توسط REIS مورد بررسی قرار گرفت ، از جمله:

پالایش و تعریف به طور کامل به گونه ای که کلیه موضوعات مورد توجه در RFP در نظر گرفته شد.

تأیید داده های ساختمان و ارزیابی تجزیه و تحلیل مهندسی و برنامه ریزی فضا از هر یک ؛

تهیه ارزش فعلی و تجزیه و تحلیل جریان نقدی از هر یک و مقایسه این موارد با مورد پایه (یک تجزیه و تحلیل طرفدار فرم تهیه شده توسط REIS بر اساس تمدید فرضیه اجاره فعلی به مدت 15 سال در شرایط فعلی).

ارزیابی املاک و مستغلات از هر یک ، از جمله مکان ، کیفیت مالکیت و مدیریت. وت

در مورد خیابان 1900 بازار ، پیش نویس کامل اصلاحیه اجاره نامه با استفاده از مشاورین خارج از کشور به منظور تعریف دقیق وظایف ، تعهدات و حقوق هر یک از طرفین برای تمدید اجاره تهیه شد.

پس از تأیید هیئت مدیره ، ریس مراحل زیر را برداشت:

خیابان 1900 بازار را به عنوان گزینه جایگزین "ماندن" انتخاب کنید.

مرکز داده را در یک ساختمان تازه ساخته شده در حیاط نیروی دریایی که قادر به قرار دادن مرکز داده ، یک سایت داغ برای جابجایی اضطراری کف تجارت ، فضای اداری لازم در درجه اول برای برنامه نویسان و امکان ساخت 50 ٪ افزودنی در ساختمان است ، کپی کنید. در اطلاع کوتاهاین امر برای PHLX به ویژه به دلیل مزایای پیش بینی شده منطقه Koiz بسیار ارزشمند بود.

پروژه VII

اجاره نامه جدید در خیابان 1900 بازار مذاکره شد تا گزینه خرید به نفع PHLX را شامل شود که توسط PHLX با کمک ما انجام شد. سپس ریس حق خرید را با بازاریابی ساختمان به بازار سرمایه گذار فروخت. PHLX از کار ما چنان راضی بود که در یکی از جلسات هیئت مدیره PHLX قدردانی کردیم.

پروژه VIII

مرکز داده جدید

بر اساس پارامترهای توسعه یافته در بالا ، ریس اقدام به نهایی کردن اجاره نامه با اعتماد به نفس آزادی در محل حیاط نیروی دریایی خود کرد. این شامل طراحی سایتی بود که در حالی که در نزدیکی رودخانه دلاور واقع شده بود بالاتر از هواپیمای 500 سال سیل بود و کابل های فیبر نوری مورد نیاز را از دو مکان مختلف دفتر مرکزی ، از جمله یکی در نیوجرسی ، به همراه داشت و خدمات الکتریکی تکراری و آب کپی را به همراه آورد. ریس با Liberty Propert برای انتخاب معمار Base Building و پیمانکار عمومی کار کرد و سپس در تمام جلسات شغلی با تورهای مکرر سایت شرکت کرد.

ساخت و ساز 18 ماه طول کشید و بسیار خواستار بود. هزینه ساخت و ساز به تنهایی ، بدون تناسب اندام ، به 300 دلار در هر فوت مربع نزدیک شد. به موقع و بودجه تکمیل شد.