نحوه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول یا اعتبار بد [به روز شده 2022]

|ویرایش شده توسط جاناتان کاستلو

|بررسی شده توسط Paul Esajian

توانایی درک ، شناخت و استفاده از پول افراد دیگر ، ویژگی بارز سرمایه گذاران موفق املاک است. چرا؟زیرا آنها هنر چگونگی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را بدون پول خود تسلط داده اند. این یک روش جذاب برای سرمایه گذاران جدیدتر و مالی است که بتوانند بدون داشتن منابع مالی و اعتبار برای انجام این کار ، پا را در درب املاک و مستغلات بگیرند. از طرف دیگر ، سرمایه گذاران جانباز دریافتند که استفاده از پول افراد دیگر وجوه موجود خود را انحلال می کند و پول نقد خود را آزاد می کند تا سرمایه گذاری کند و در نهایت بیشتر شود.

اگر می خواهید یاد بگیرید که چگونه در املاک و مستغلات بدون پول خود سرمایه گذاری کنید ، شانس دارید. اگر برای هیچ چیز دیگری ، بدون سرمایه گذاری پول نقد خود کاملاً امکان پذیر است. این گفته ، اگر قصد سرمایه گذاری پول خود را ندارید ، چیز دیگری که به آن نیاز دارید وجود دارد: یک شبکه قابل اعتماد. ترفند این است که بدانید چه کسی می تواند به شما کمک کند و چگونه با آنها همکاری کنید.

در این مورد شکی نیست: سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول از جیب خود شما امکان پذیر است. برای دستیابی به معامله نیازی به ذخایر نقدی بی پایان خود ندارید. شما باید بدانید که چگونه می توانید در املاک با افراد مناسب در کنار خود سرمایه گذاری کنید. اگر می خواهید در املاک و مستغلات بدون پول خود سرمایه گذاری کنید ، آیا می توانم شما را به موارد زیر ارجاع دهم؟

[برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به پول نیاز دارید؟برای یادگیری نحوه تأمین بودجه معاملات املاک و مستغلات با پول اندک و بدون پول خود در کلاس رایگان املاک و مستغلات آنلاین ما شرکت کنید.]

نحوه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول: 11 راه

معاملات سرمایه گذاری زیادی وجود دارد که هر ساله در سراسر بازار املاک و مستغلات تغییر می کند. بیشتر آنها از طریق وام دهندگان سنتی و موسساتی مانند بانک ها حاصل می شوند ، اما برخی از آنها از طریق روش های سنتی کمتری انجام می شوند. در بیشتر موارد ، به این دلیل است که سرمایه گذار نمی تواند سرمایه را جمع کند یا نمره اعتباری برای انجام این کار نداشته باشد. در اینجا 11 روش برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول وجود دارد:

وام دهندگان پول سخت

وام دهندگان پول خصوصی

توجه به این نکته مهم است که در حالی که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول کم مزایای زیادی دارد، اما همه معاملات بدون نقد ارزشمند نیستند. سرمایه گذارانی که دارای امتیاز اعتباری عالی هستند، نه تنها طیف وسیع تری از گزینه ها را برای سرمایه در گردش دریافت خواهند کرد، بلکه کنترل بیشتری بر تعهدات مالی خود خواهند داشت. به عنوان یک سرمایه گذار املاک و مستغلات، به نفع شماست که اطمینان حاصل کنید که امتیاز در درجه اول باقی می ماند، زیرا بهترین خروجی پس انداز پول را فراهم می کند.

با این حال، موقعیت هایی وجود دارد که استفاده از این گزینه ها منطقی تر است. این واقعیت را در نظر بگیرید که خریداران نقدی در مقایسه با وام‌های سنتی که به کندی انجام می‌شوند، مستقیم‌تر از خرید وام‌های معمولی هستند. با در دست داشتن پول نقد، این استراتژی می تواند دست بالا بی سابقه ای را در میز مذاکره ایجاد کند.

برای سرمایه‌گذارانی که نه امتیاز اعتباری دارند و نه توانایی مالی برای خرید ملک از طریق روش‌های سنتی، مهم است که به یاد داشته باشید که هنوز گزینه‌هایی در دسترس دارید. موارد زیر درکی از روش‌های متعددی را ارائه می‌کند که می‌توانید بدون پول خودتان در املاک سرمایه‌گذاری کنید:

1. وام دهندگان پول سخت

برخلاف پول خصوصی، وام دهندگان پول سخت کارمزد را به صورت امتیاز تعیین می کنند. از 3 تا 5 امتیاز، این امتیازها نشان دهنده یک کارمزد اضافه شده و درصد اولیه بر اساس مبلغ وام گرفته شده است. این بالاتر از نرخ بهره ای است که وام دهندگان پول سخت دریافت می کنند، که بین 10 تا 18 درصد متغیر است. کارمزدها و نرخ‌های بهره برای وام‌دهندگان پول سخت/خصوصی جهانی نیستند، بنابراین سرمایه‌گذاران باید دقت لازم را انجام دهند.

2. وام دهندگان پول خصوصی

وام‌های پول خصوصی، که سرعت و کارایی را برای هر معامله به ارمغان می‌آورد، معمولاً برای سرمایه‌گذاران در جایی نزدیک به 6 و 12 درصد سود پول وام گرفته شده هزینه خواهد داشت. محبوب ترین اقدام در هنگام تأمین مالی معاملات املاک و مستغلات بدون کاهش پول، استفاده از وام دهندگان پولی سخت یا خصوصی است. این وام ها از بانک ها داده نمی شود، بلکه افراد و مشاغل با هدف تامین مالی سرمایه گذاری ها برای بازده هستند. همچنین، این وام ها به طور کلی از مجموعه معیارهای خاص خود، از جمله کارمزد بیشتر و نرخ بهره بالاتر تشکیل شده اند. هنگام استفاده از این نوع وام‌دهنده‌ها، یک قانون خوب این است که خانه‌هایی را پیدا کنید که می‌توان آنها را با 50 سنت دلار خریداری کرد.

3. عمده فروشی

به عنوان دوره مقدماتی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، عمده فروشی نه به نمره اعتباری بالا و نه مبالغ زیادی از پول نیاز دارد. درعوض ، به سادگی به داشتن شماره های مناسب در جای خود می رسد. عمده فروشی املاک و مستغلات ، در هسته اصلی آن ، شامل یافتن املاک با تخفیف ، اختصاص قرارداد به یک خریدار بالقوه و پرداخت هزینه برای انجام این کار است.

4- مشارکت سهام عدالت

یک مسیر بسیار متداول در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات از طریق مشارکت است. ادوارد شاو ، بنیانگذار Leeline Sourcing ، می گوید: "یک مسیر معمولی در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با استفاده از اتحادها است. اگر به عنوان یک سرمایه گذار چیزی نداشته باشید ، شخص دیگری می تواند آن را جبران کند. "بسیاری از مشارکتها مستلزم یک شریک زندگی است که یک ملک پریشانی را با قیمت تخفیف پیدا می کند ، در حالی که دیگری از نمره اعتباری و سرمایه در گردش برای تأمین مالی آن استفاده می کند. فقط مطمئن شوید که همه چیزی را به میز می آورند. برای سرمایه گذاران با تجربه تر ، اهداف ، ریسک ، نقش ها و بازده ها همیشه باید قبل از ایجاد هر نوع مشارکت مورد بحث قرار گیرد.

[آماده برای برداشتن قدم بعدی در آموزش املاک و مستغلات خود هستید؟بیاموزید که چگونه با شرکت در کلاس رایگان املاک و مستغلات آنلاین ما در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شروع کنید.]

5. حقوق صاحبان خانه

یک گزینه جایگزین برای سرمایه گذاران بدون پول پیش فرض ، حقوق صاحبان خانه است. این می تواند یک گزینه مناسب باشد زیرا ارزش املاک در ماه های اخیر افزایش یافته است ، به این معنی که می تواند سرمایه بیشتری از آنچه فکر می کنید وجود داشته باشد. برای سرمایه گذاران که به دنبال سرمایه گذاری در این مسیر هستند ، به طور کلی دو گزینه وجود دارد: وام اول را بازنویسی کنید و یک بازپرداخت پول نقد را انجام دهید ، یا وام اول را در محل خود نگه دارید و یک اعتبار سهام در خانه اضافه کنید.

6. گزینه خرید

این روش که گاهی اوقات به عنوان "گزینه اجاره نامه" گفته می شود ، به سرمایه گذاران این امکان را می دهد تا بدون در ابتدا مالکیت قانونی ، املاک را بدست آورند. با این حال ، سرمایه گذار در آینده "گزینه قانونی برای خرید" از صاحب خانه را با قیمت خاص امضا می کند. در عوض ، سرمایه گذار ملک را به صورت طولانی مدت با توافق نامه ای برای خرید ملک در تاریخ بعدی برای مبلغ قبلی تعیین شده اجاره می کند.

7. تأمین مالی فروشنده

بر خلاف وام های سنتی ، تأمین مالی فروشنده مانند این کار می کند: سرمایه گذار به جای یک بانک ، ملک را از صاحب خانه/فروشنده خریداری می کند ، و دو طرف توافق نامه ای را امضا می کنند که نرخ بهره ، بازپرداخت بازپرداخت و پیامدهای پیش فرض را که هر دو طرف دارند ، بیان می کندتوافق شده.

8. هک کردن خانه

House Hacking ، همانطور که نام آن پیداست ، یک استراتژی املاک و مستغلات است که به سرمایه گذاران زرنگ و دانا توانایی استفاده از یک وضعیت منحصر به فرد را می دهد. با این حال ، این استراتژی خروج خاص شاهد سرمایه گذاران با اجاره محل اصلی خود درآمد اجاره بها خواهد بود. به عنوان مثال ، کسانی که دارای خانه های چند واحدی هستند ، ممکن است واحدهایی را که در آن زندگی نمی کنند اجاره دهند. به این ترتیب ، اجاره تولید شده ممکن است به پرداخت وام مسکن کمک کند و به مالک این امکان را می دهد تا به طور بالقوه بدون وام مسکن زندگی کند. از طرف دیگر ، کسانی که در خانه های یک خانواده هستند ، ممکن است در صورت امکان ، اتاق خواب را اجاره کنند. در هر صورت ، هک کردن خانه به سرمایه گذاران این امکان را می دهد تا هنگام ایجاد همزمان جریان پول ، خطر جای خالی را کاهش دهند.

9. وام های دولتی

وام های دولتی شاید مشهورترین منابع تأمین بودجه در دسترس سرمایه گذاران امروز باشد. در اینجا لیستی از وام های دولتی که ممکن است قبلاً با آنها آشنا باشید وجود دارد:

برنامه خوب همسایه خوب

فانی مای یا فردی مک

وام مسکن با انرژی (EEM)

بخش FHA 203 (k)

وام مستقیم آمریکا بومی

کمک های مالی و برنامه های محلی

با این حال ، شایان ذکر است که جنبه های وام های دولتی وجود دارد که برای سودآوری سریع برای توانبخشی خانه ها مناسب نیستند. به عنوان مثال ، وام های VA فقط در یک زمان ممکن است در یک خانه اعمال شود. از طرف دیگر ، وام های FHA تمایل دارند با مدت وام که به طور قابل توجهی طولانی تر از وام دهندگان پول خصوصی و سخت است ، همزمان باشد. از این گذشته ، تقریباً تمام وام های دولتی می توانند ماه ها طول بکشد تا تأیید کنند ، و آنها را نسبت به هر گزینه دیگر در این لیست جذابیت کمتری می کند.

استفاده از وام های USDA یا VA می تواند شما را به گزینه های انعطاف پذیر تر باز کند ، به خصوص اگر برای اولین بار اجاره آینده خود را به عنوان یک محل اقامت اصلی خریداری کنید. این امر تا حد زیادی مفید است که شما سعی می کنید در املاک و مستغلات با پول کمی یا بدون پول سرمایه گذاری کنید. شما می توانید یک خانه را به عنوان محل اقامت اصلی خود با صفر پول نقد خریداری کنید ، برای حداقل یک سال در خانه بمانید ، سپس پس از بیرون رفتن ، خانه را به یک ملک اجاره تبدیل کنید. حقوق صاحبان سهام همچنین شامل اقامتگاه اصلی شما است ، نه فقط خواص اجاره شما. نمره اعتباری و الزامات پیش پرداخت نیز هنگام خرید یک اقامتگاه اولیه انعطاف پذیرتر است. زندگی در املاک شما امیدوارید که به خواص اجاره تبدیل شوید ، عملی برای جلوگیری از قوانین وام دهنده سخت تر است.

تا زمانی که در یک واحد زندگی می کنید ، می توانید یک دوبلکس را با پرداخت مبلغ 3. 5 ٪ با استفاده از وام های FHA تأمین کنید. به نوبه خود ، می توانید بخش دوم دوبلکس خود را اجاره کرده و سود بیشتری کسب کنید. این استراتژی می تواند به کسانی که تازه شروع به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با اندک پول خودشان می کنند ، کمک کند. با پرداخت کم کم به همراه هجوم اجاره ، می توانید بخش قابل توجهی از پرداخت وام خود را پوشش دهید.

10. میکرولوها

از آنجا که اقتصاد همتا به همسالان همچنان نحوه تجارت سرمایه گذاران املاک و مستغلات را شکل می دهد ، میکرولوها گزینه ای مناسب خواهند بود. توسط افراد ، بر خلاف بانک ها و اتحادیه های اعتباری ، میکرولوها شاخه دیگری از وام های همتا به همسالان هستند و این امکان را برای افراد برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات فراهم می کند. میکرولوها را می توان توسط یک وام دهنده واحد صادر کرد یا در بین چندین سرمایه گذار جمع شد ، که انتظار می رود هر یک از آنها بخشی از نیازهای وام گیرنده را کمک کنند.

11. سرمایه گذاری در REITS

اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، به نام REITS ، راهی عالی برای شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. سرمایه گذاران به جای خرید خصوصیات فیزیکی ، سهام را در شرکتی خریداری می کنند که دارایی ها را توسعه می دهد یا مدیریت می کند. به این ترتیب ، سرمایه گذاری REIT مشابه سهام است. با این حال ، REITS هنوز هم به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا از تمام مزایایی که املاک و مستغلات ارائه می دهند ، لذت ببرند. REITS فرصتی عالی برای تولید درآمد منفعل توسط سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون نیاز به خرید خود ملک است.

آیا می توانید با اعتبار بد در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید؟

پول نقد یا اعتبار ندارد؟مشکلی نیستبرای مبتدیانی که به دنبال چگونگی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول و اعتبار بد هستند ، اولین قدم درک نمره اعتباری شما است. این تعداد ، که در اصل یک روش آماری برای وام دهندگان برای تعیین احتمال پرداخت پول وام گرفته شده است ، هنگام دستیابی به بودجه برای املاک و مستغلات بسیار مهم است. نمرات کیفیت با نرخ وام مسکن بهتر ، و در نتیجه پس انداز طولانی مدت و در نهایت به نفع شما-سرمایه گذار است.

نمرات اعتباری تقریباً همیشه مبتنی بر یک مدل امتیاز دهی است که محبوب ترین مدل FICO است. این نمرات از 300 تا 850 متغیر است و در نهایت اعتبار یک شخص را تعیین می کند. تا حدودی شبیه این است:

اعتبار بد: 300 - 600

اعتبار ضعیف: 600 - 649

اعتبار منصفانه: 650 - 699

اعتبار خوب: 700 - 749

اعتبار عالی: 750 - 850

اگرچه هر آژانس اعتباری سیستم های ارزیابی خاص خود را خواهد داشت ، که مبتنی بر عوامل مختلف است ، اما رایج ترین محاسبات نمره اعتباری مبتنی بر پنج عامل اصلی است:

سابقه پرداخت = 35 درصد

مانده های برجسته = 30 درصد

طول تاریخ اعتبار = 15 درصد

انواع حساب = 10 درصد

سوالات اعتباری = 10 درصد

اولین قدم دانستن نمره اعتباری شما و درک چگونگی تأثیرگذاری بر استراتژی سرمایه گذاری شما به جلو است. بسته به امتیاز خود ، ممکن است برای وام سنتی واجد شرایط باشید و واجد شرایط برای تأمین کمک پرداخت پیش پرداخت باشید. درک جایی که در قلمرو مالی اعتبار می ایستید ، فقط استراتژی های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و همچنین گزینه های تأمین مالی شما را ارتقا می بخشد. یادگیری سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول به عنوان یک سرمایه گذار مهم است ، اما همیشه تنها گزینه شما نیست.

از تبدیل شدن به خانه خودداری کنید

در املاک و مستغلات و دارایی به نام "خانه فقیر" عبارتی وجود دارد. این اصطلاح افرادی را توصیف می کند که هنگام خرید خانه خود بسیار نازک هستند و بدون پول اضطراری باقی مانده اند. هنگامی که وقایع غیر منتظره اتفاق می افتد ، مانند از دست دادن شغل یا دستگاه شکسته ، این صاحبان خانه از نظر مالی در یک نقطه محکم قرار دارند که بازیابی آن دشوار است. متأسفانه ، این در هنگام تلاش برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول بسیار رایج است.

چند روش برای جلوگیری از حمایت مالی در گوشه و کنار در هنگام خرید املاک و مستغلات وجود دارد. همیشه ایده خوبی است که صندوق اضطراری خود را از سایر پول جدا نگه دارید و هنگام خرید خانه آن را در تخمین های خود قرار ندهید. به این ترتیب ، اگر اتفاقی بیفتد ، بودجه ای دارید که می توانید به آنها اعتماد کنید. در بعضی موارد ، رزرو پول اضطراری شما ممکن است شما را وادار به پرداخت کمتری از آنچه می خواهید انجام دهید. به یاد داشته باشید که حتی اگر در ابتدا ملزم به دریافت بیمه وام باشید ، همیشه می توانید در هنگام داشتن سهام بیشتر در خانه ، از جاده استفاده کنید.

خلاصه

آیا می دانید چگونه در املاک و مستغلات بدون پول از جیب خود سرمایه گذاری کنید؟روش های مختلفی برای شروع سرمایه گذاری امروز وجود دارد ، حتی با نمره اعتباری کم. این گزینه ها را مرور کنید و می توانید وضعیت مالی خود را در حالی که در حرفه جدید شروع می کنید ، تغییر دهید. حالا که می دانید می توانید ، آیا فرصت های بیشتری وجود دارد که دوست دارید آنها را دنبال کنید؟از آنجا که امکان خرید املاک و مستغلات بدون پول خود وجود دارد ، در آینده چه خواهید کرد؟

آماده استفاده از فرصت های فعلی در بازار املاک و مستغلات هستید؟

این که آیا شما برای سرمایه گذاری جدید هستید یا چند معاملات را بسته اید ، کلاس جدید املاک و مستغلات آنلاین ما همه چیزهایی را که باید بدانید برای کمک به شما در شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات پوشش می دهد. سرمایه گذار متخصص از مریل بهترین استراتژی های املاک و مستغلات را برای کمک به شما در مسیر آینده مالی بهتر توضیح می دهد.

برای وبینار املاک و مستغلات رایگان ما ثبت نام کنید و یاد بگیرید که چگونه می توانید در بازار املاک و مستغلات امروز سرمایه گذاری کنید!

اطلاعات ارائه شده در نظر گرفته نشده است که به عنوان تنها پایه و اساس تصمیمات سرمایه گذاری مورد استفاده قرار گیرد ، و همچنین نباید به عنوان مشاوره ای که برای تأمین نیازهای سرمایه گذاری هر سرمایه گذار خاص طراحی شده است ، تفسیر شود. هیچ چیز ارائه شده مشاوره مالی ، مالیاتی ، حقوقی یا حسابداری یا مشاوره سرمایه گذاری به صورت جداگانه نیست. این اطلاعات فقط برای اهداف آموزشی است.< SPAN> آیا شما برای سرمایه گذاری کاملاً جدید هستید یا چند معاملات را بسته اید ، کلاس جدید املاک و مستغلات آنلاین ما همه چیزهایی را که باید بدانید برای کمک به شما در شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات پوشش می دهد. سرمایه گذار متخصص از مریل بهترین استراتژی های املاک و مستغلات را برای کمک به شما در مسیر آینده مالی بهتر توضیح می دهد.